Przeglądy techniczne budynków to działania pozwalające zbadać stan techniczny różnych elementów budowli. To na ich podstawie wydaje się opinie czy elementy konstrukcji i instalacji są bezpieczne w użytkowaniu. Różne elementy powinno się badać w różnych odstępach czasu. Czy przeglądy te są jednak wymagane i kto może je wykonywać ?
Podstawa prawna do wykonywania przeglądów technicznych
/*! elementor – v3.14.0 – 26-06-2023 */
.elementor-widget-image{text-align:center}.elementor-widget-image a{display:inline-block}.elementor-widget-image a img[src$=”.svg”]{width:48px}.elementor-widget-image img{vertical-align:middle;display:inline-block} 
Najważniejszym dokumentem prawnym narzucającym obowiązek na Zarządców związany z przeglądami technicznymi jest Prawo Budowlane. Dokument ten wydany jest w formie Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Bezwzględnie jest to najważniejsza polska ustawa z zakresu budownictwa. W szczególności określa zasady projektowania, budowy, nadzoru, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz zasad działania organów administracji publicznej w tym zakresie.
Szczególny zakres tych obowiązków opisuje art. 61 pkt 1 i 2 – treść poniżej, a ich częstotliwość art. 62. Dodatkowym dokumentem ,który funkcjonuje od 2015r. jest Ustawa F-Gazowa, która narzuca obowiązek kontroli urządzeń i systemów klimatyzacyjnych ( nie będzie poniżej przywoływana ).
Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego
Art. 61 pkt 1
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych oraz sprawności technicznej, zapewniając w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Art. 61 pkt 2 (nowelizacja ustawy z 2007 roku (Dz. U. z 2007 r. Nr 99, poz. 665)
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Jak widać wspólnota mieszkaniowa odpowiada nie tylko za sprawność i estetykę obiektu, ale również i bezpieczeństwo jego użytkowania w razie oddziaływania czynników zewnętrznych.
Okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów.
Art. 62.
1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1)okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a)elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b)instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c)instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2)okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3)okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2
Przeglądy instalacji wentylacji – jak wykonywać?
Po przebiciu się przez podstawę prawną w sprawie przeglądów technicznych budynków, możemy przejść do instalacji wentylacji. Same przepisy prawa budowlanego narzucają konieczność kontroli pionów wentylacyjnych przynajmniej raz w roku. Dwa przeglądy w roku wymagane są tylko dla budynków opisanych art.62. Nie wiele osób wie ,że przegląd ten należy wykonywać nie tylko w mieszkaniach, ale również we wszystkich innych pomieszczeniach w tym technicznych i garażu.
Jakim urządzeniem wykonywać pomiary wentylacji?
Na początku tego zagadnienia musimy określić ,gdzie dany pomiar będzie wykonywany. Zazwyczaj dla mieszkań i pomieszczeń technicznych doskonale sprawdza się anemometr z kołnierzami pomiarowymi np. TESTO 417-1 lub miernik wielofunkcyjny TESTO 440 z sondą wiatraczkową fi 100. W przypadku, gdy pomiar wykonywany ma być w pomieszczeniach biurowych lub usługowych warto zabrać ze sobą inne wyposażenia. Na powierzchniach komercyjnych bardzo często spotkamy się z nawiewnikami wirowymi, wentylatorami i nawiewnikami szczelinowymi ( liniowymi ). Do pomiarów tego typu kratek należy używać bardziej rozbudowanych urządzeń jak np. anemometr z prostownicą strumienia TESTO 417-2 lub balometr TESTO 420.
Dlaczego należy prostować strumień powietrza przed pomiarem?
Wszystkie anemometry skrzydełkowe wykonują pomiar prędkości przepływającego powietrza. Pomiar ten wykonywany jest przez skrzydełka / łopatki zamocowane do trzpienia umożliwiającego obracanie się wiatraczka. Podczas pomiaru powietrze wprawione w ruch wirowy przez wentylator lub nawiewnik wirowy będzie bezpośrednio przekładało się na łopatki, a co za tym idzie nasz pomiar nie będzie miał nic wspólnego z realnym przepływem powietrza. Jest jednak sposób na otrzymanie realnego wyniku pomiaru. Niejako można powiedzieć, że sprawa jest bardzo prosta. Wystarczy pomiędzy anemometrem ,a rękawem pomiarowym zamontować prostownicę strumienia jak w przypadku TESTO 417-2
Współczynnik korekcyjny, zwany współczynnikiem poprawkowym – co to jest?
Jest to liczba przez którą mnożymy nasz wynik z pomiaru celem uzyskania realnego wyniku. Używając słowa pomiar mam na myśli każdą zmierzoną wielkość (prędkość powietrza [m/s], wydatek przepływu [m3/h] lub różnicę ciśnienia [ΔP]) . Wartość K mieści się najczęściej w przedziale od 0,8 do 1,2. W praktyce oznacza to ,że wartość mierzona posiada niepewność pomiarową w zakresie do 20%.
Zazwyczaj współczynnik ten określamy literą “K”. Ważne ,abyśmy zapamiętali, że wartość K jest wartością zmienną i wyznacza się w różny sposób w zależności od używanego miernika oraz sposobu wykonywania pomiarów. Innymi słowy: mimo że nazwa jest taka sama, to wartość współczynnika K obliczonego w celu korekcji, np. pomiarów wydatku wykonanych sondą wiatrakową z nałożoną tubą (stożkiem) nie może być wykorzystana do korekcji wydatku mierzonego przy pomocy tej samej sondy wiatrakowej, ale bez nałożonego stożka!